В списке предложений риэлторских агентств зачастую можно встретить предложения по продаже жилых объектов под реконструкцию – и цена их может казаться весьма привлекательной; выясним, в чем плюсы и минусы недвижимости, требующей значительной доработки, в какие суммы может обойтись «доведение объекта до ума», с какими подводными камнями может столкнуться инвестор – и, главное, стоит ли вообще вкладывать средства в такое жилье?
Главные особенности
Живописное место, престижная европейская страна, достойное соседство – и очень привлекательный на первый взгляд объект под реставрацию, который стоит на порядок дешевле предложений в этом районе. Это могут быть и апартаменты в старинном здании, и исторические виллы, и бывшие фермерские постройки – и даже замки, бункеры и маяки. Эксперты отмечают, что для ответа на вопрос, имеет ли смысл обращать внимание на такие «оригинальные» объекты, нужно прежде всего определить для себя цели покупки.
Одним из основных плюсов такой недвижимости является ее цена, которая, как правило, оказывается на 30-40% ниже «готовых» предложений в этой местности. Зачастую объекты, требующие реконструкции, называют инвестиционными, поскольку после проведения глобальных работ по их восстановлению стоимость такого жилья сразу же возрастает. Но к основным минусам относятся как сложности с дальнейшей продажей, так и расчет точных затрат на ремонт. Плюс длительность работ и значительные расходы, которые могут не окупиться и за 15-20 лет эксплуатации в том случае, если объект не будет использоваться для сильного бизнес-проекта.
Инвестиции в жилье под реконструкцию имеют смысл в том случае, если объект на 100% отвечает задачам покупателя по расположению, площади и основным характеристикам. Это прежде всего касается зданий для ведения бизнеса – и зачастую проживания собственников на их же территории. Таких, как исторические виллы или замки для организации отеля или курорта, новые владельцы которых переезжают в страну на ПМЖ и самостоятельно занимаются ведением дел. Часть территории таких объектов реконструируется под резиденцию владельцев, другая же используется гостями и постояльцами.
«Повышение статуса» старинного объекта, изменение его основного назначения и последующее использование может принести хорошие результаты в том случае, если изначально правильно выбрана его локация, верно оценен расход бюджета, проведена грамотная реконструкция, а владелец сам имеет опыт в организации бизнеса, под который приобретался объект.
Что касается приобретения зарубежной недвижимости, требующей реконструкции, для дальнейшего использования исключительно в качестве жилой резиденции, то безусловным плюсом здесь становится полная адаптация исторического здания под свой вкус и нужды. Если потенциальный покупатель влюбился в это место раз и навсегда, то риск может быть оправдан. В других же случаях специалисты рынка недвижимости предлагают задаться вопросом, не будет ли проще построить новый объект «с нуля».
Безусловно, то, сколько покупателю придется потратить на реконструкцию старинного объекта, будет зависеть исключительно от первоначального состояния здания, его характеристик, прилегающей территории, а также пожеланий владельца. В лучшем случае потребуется четверть покупной стоимости, в худшем – сумма, в четыре-пять и более раз ее превосходящая. «Стандартным» соотношением стоимости объекта и затрат на его реконструкцию может считаться 50/50, когда сумма сделки обходится примерно во столько же, во сколько и стоимость реконструкции. Так, приобретая старинную виллу за €1 млн, покупатель должен рассчитывать приблизительно на такой же бюджет на ремонт.
Однако точный объем средств, который придется потратить на восстановление былой красоты здания и придание ему комфорта современного уровня, сложно оценить с самого начала, поскольку, как и с любым обычным ремонтом, в процессе могут «всплыть» детали, требующие все больших и больших вложений.
«Подводные камни»
Как правило, объекты под реконструкцию имеют весьма выгодное географически положение – в центре городов, на первой линии моря или озера. Их отличает «историческая изюминка», а порой – и уже готовый бренд. Однако, перед принятием решения о покупке, следует обязательно обращать внимание на статус объекта. Существует целый ряд ограничений по процессу реконструкции, который должен строго соответствовать местным градостроительным нормам. Многие из старинных построек относятся к категории культурных и исторических памятников – и должны быть восстановлены (как минимум внешне) в соответствии с их оригинальным историческим обликом.
Зачастую на такие здания накладываются дополнительные ограничения по внутреннему использованию – а иногда при реставрации требуется использовать такие же материалы и технологии, как и при первоначальном строительстве. К примеру, замешивание раствора для кирпичной кладки на яйцах, что, согласитесь, не всегда может быть оправдано в современных условиях.
К восстановлению могут быть обязательны конкретные элементы исторических зданий – в том числе и те, которые были полностью разрушены (обрушились или были сняты по причинам безопасности и т. д.). Их реконструкция может оказаться очень затратной.
Также следует помнить о наследниках исторических владений. Чем старше объект, тем больше может быть претендентов на него со стороны наследников, прежних владельцев, их дальних родственников и т. д. Причем, появляться с претензиями они могут и через пять, и через 10 лет после покупки – то есть уже после того, как инвестор вложил двойную стоимость объекта в его реставрацию. Объект, который в виде руин никого не интересовал, в виде сверкающего новизной отреставрированного здания сразу может стать интересен бывшим владельцам.
К тому же, в некоторых муниципалитетах существуют специальные условия, только при соблюдении которых можно получить разрешение на реконструкцию объекта. Так, может применяться требование о передаче здания после проведения восстановительных работ в пользование некоммерческой организации на несколько лет. Подобные требования могут радикально расходиться с ожиданиями покупателя, поэтому обо всех тонкостях нужно узнавать перед тем, как принимать решение о покупке. В этом любителю старины сможет помочь профессиональное риэлторское агентство, имеющее большой опыт работы на конкретно взятом рынке.
Безусловно, для историков и профессиональных реставраторов такой проект станет весьма привлекательным, хотя экономическая составляющая такой инвестиции исчезает, уступая место полету фантазии. Но для обычного инвестора такая покупка может обернуться целым рядом проблем.
Выбор подрядчика
Как для поиска идеального объекта под реконструкцию, так и для осуществления работ по восстановлению здания эксперты рекомендуют обязательно обращаться к агентству, которое будет осуществлять сопровождение сделки, поможет с организацией работ, их контролем на месте, с последующим управлением объектом и т. д. Это должна быть компания, у которой есть реально налаженные связи с местной администрацией и знание внутренней среды. Безусловно, оплата посреднических услуг будет связана с дополнительными расходами, но поможет и заметно снизить риски.
К сожалению, не во всех местах, где имеются привлекательные исторические здания под реконструкцию, можно найти такое агентство. Это становится дополнительной трудностью на пути к осуществлению проекта. В этом случае потенциальному покупателю стоит реально взвесить все «за» и «против» и, возможно, отложить покупку. Если решение не требует отлагательств, то, после консультации с профессиональным риэлтором, процесс покупки и реставрации необходимо разбить на несколько этапов – и начать их постепенное воплощение в жизнь.
Составление проекта реставрационных работ и смет также лучше осуществлять через компанию, имеющую хорошие связи и опыт работы на этом рынке. Архитектурное бюро сделает проект и подготовит предварительные сметы, а подрядчик утвердит окончательные сметы.
Если агентство не осуществляет помощь в поиске специалистов, то собственнику придется искать их самостоятельно. В этом случае для инвестора очень желательно понимать, каким образом формируются такой проект и смета – с одной стороны, чтобы не переплатить подрядчикам, а с другой, чтобы не упустить каких-то важных деталей.
При выборе подрядчика важно понимать, нужно ли будет для осуществления реставрации приглашать профессиональных реставраторов, историков, художников, скульпторов – или же получится «обойтись» профессиональной строительной бригадой.
В том случае, если процесс реконструкции осуществляется без участия агентства или управляющей компании, то его придется контролировать самостоятельно или при помощи уполномоченного лица, желательно имеющего строительное образование. Сделать это удаленно не получится, разве что за редким исключением. Эксперты отмечают, что в Германии и Австрии объект в лучшем виде отремонтируют и в отсутствие собственника, а в большинстве других европейских стран каждую деталь придется контролировать самостоятельно. К примеру, во время «удаленных» работ в Италии смета ремонта без пристального контроля собственника может вырасти в три-четыре раза.
Для выбора оптимального подрядчика можно провести мини-тендер среди компаний с хорошей репутацией, которые имеют свою технику и штат квалифицированных сотрудников. Обязательно – наличие опыта и прошлых работ по реконструкции. Здесь встает вопрос о владении собственника языком и знании местного менталитета. Точно ли он готов столь глубоко погружаться в процесс?
Интересные направления
Выбор старинного здания для дальнейшей реконструкции прежде всего зависит от предпочтений и задач покупателя. Интересные объекты встречаются по всей Европе – от квартир в центре Праги до старинных заброшенных замков Словакии или Хорватии.
Определиться с местом покупки нужно, исходя из бюджета, местных особенностей налогообложения и целесообразности приобретения жилья под реконструкцию. К примеру, проживать можно в Германии, а объект приобрести в Венгрии или Чехии – расстояния между ними небольшие, а цены и налоги будут ниже.
В качестве интересных предложений для реставрации и ведения отельного или ресторанного бизнеса эксперты называют побережье и курорты в непосредственной близости от озер и термальных источников Словении. Здесь бизнес должен быть ориентирован на европейцев, которые активно приезжают на море летом – и на озера и термальные курорты круглогодично. Также это Хорватия, которая открывает шансы для организации потенциально выгодного гостиничного бизнеса. В Европе к интересным направлениям с историческими зданиями, безусловно, относятся Франция, Германия и Австрия. Однако процесс покупки и организации дела здесь может оказаться более сложным и затратным. Из стран бывшего СССР – это Латвия, где собственнику будет немного проще в плане отсутствия языкового барьера, поскольку повсеместно распространен русский язык.
Пять советов инвесторам, подумывающим о покупке жилья под реставрацию
Четко формулируйте цели и задачи такой инвестиции.
Найдите агентство, которое поможет на всех этапах сделки – от выбора объекта до проведения ремонта и покупки мебели.
Тщательно вникайте во все детали самостоятельно, старайтесь контролировать процесс на каждом этапе. Очень желательно ориентироваться на уже знакомый бизнес, не начинать новое предприятие на совершенно новом месте.
Будьте аккуратны в расчетах, привлекайте к их осуществлению специалистов.
Имейте ввиду, что зачастую купить пустой участок и построить на нем новое здание будет намного быстрее, к тому же, будут отсутствовать «подводные камни».
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Елену Невскую («Адрионика»), Наталью Завалишину (Distant Property) и Полину Малышеву (Premium Group).
Обзоры
