Покупка строящегося жилья – это внушительный сегмент зарубежного рынка недвижимости; отчасти выгодная, отчасти рискованная, такая инвестиция требует тщательного знания ситуации с объектами off-plan не только в конкретной стране, но, порой, и в конкретном районе; при верном выборе эта сделка может стать очень удачной, но перед ее совершением однозначно стоит тщательно взвесить все «за» и «против».
«ЗА»
1. Выбор уникального объекта. Покупка жилья на стадии строительства обладает рядом преимуществ: это может быть недвижимость с уникальными характеристиками и расположением, cтроящаяся с использованием самых современных материалов, имеющая гарантийное обслуживание девелопером после ввода в эксплуатацию и, конечно, грамотные планировки и современную отделку. Off-plan предоставляет выбор квартиры или виллы с предпочтительным метражом, видами из окна, а также возможностью въехать в полностью «смоделированное» и отремонтированное исключительно по собственному вкусу жилье.
2. Возможность покупки «идеального жилья» в ситуации сильного дефицита. Эксперты отмечают, что, помимо ряда других факторов, одним из основных критериев выбора объектов на стадии котлована является общая ситуация на рынке строящегося жилья в конкретной стране или городе. Так, интересные off-plan объекты в Милане, Вене, Мюнхене, Лондоне или Париже могут быть очень востребованы – и приобретаются, как правило, для личного проживания или с целью долгосрочных инвестиций. Это происходит ввиду того, что рост стоимости недвижимости за время строительства здесь практически исключен, и получение «быстрой выгоды» в этом случае не учитывается. Тем не менее, из всех правил есть исключения.
3. Возможность сэкономить. К примеру, в Великобритании разница стоимости на стадии котлована и на этапе, близком к завершению строительства, может составлять 10-12%. К тому же, в указанных местах покупка на стадии котлована зачастую становится единственным способом приобрести квартиру необходимых параметров, включая район, метраж и вид из окна, поскольку общее предложение на рынке очень и очень ограничено. К моменту сдачи домов в эксплуатацию квартиры очень быстро раскупаются, а строится новых жилых комплексов не так много.
4. Более надежная сделка, чем с аналогичными проектами в России. Процесс покупки жилья на стадии строительства за рубежом – намного прозрачнее и лучше отрегулирован законодательно, чем в России. Так, в отличие от российских реалий, когда застройщик требует 100-процентную предоплату за жилье, которого пока не существует, европейские девелоперы практикуют поэтапную схему оплаты. В большинстве европейских стран в оплате участвует посредник, страхующий покупателя от потери денег, а застройщика – от неуплаты выполненной части работ. В Германии, например, и вовсе запрещена предоплата: покупатель оплачивает только завершенные этапы строительства.
5. Покупка в рассрочку. Сегодня день к приобретению жилья на стадии строительства зачастую прибегают покупатели, пользующиеся рассрочкой застройщиков в странах, не предоставляющих ипотеку иностранцам, а также те, кто, как в случае с Парижем или Миланом, надеются на перспективную инвестицию.
«ПРОТИВ»
1. Возможное банкротство застройщика. Многие покупатели опасаются, что девелопер может обанкротиться до того, как проект будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию. К сожалению, такое случается. Для минимизации этого риска стоит изначально уточнить все гарантии возврата средств – и при помощи надежного юриста внимательно изучить договор и ни в коем случае его не подписывать, если остаются хотя бы малейшие сомнения.
2. Долгострой. Как правило, процесс строительства в Европе ведется за счет заемных средств. Для этого застройщик должен показывать определенный объем продаж недвижимости (практика, принятая в Испании). Если количество проданных объектов не соответствует плану, то финансирование девелопера пропорционально сокращается.
3. Несоответствие реального объектаизначальному плану (метраж, планировка, коммуникации). Поскольку покупатель не может собственными глазами увидеть приобретаемое жилье до того как оно будет построено, есть риск получить не то, что было предусмотрено договором. Кроме того, стандарты строительства, действовавшие, например, в Болгарии в период пикового спроса на местную недвижимость, оставляют желать лучшего.
4. Форс-мажорные обстоятельства. Помимо основных рисков, когда покупатель может получить не то жилье, на которое рассчитывал, или вовсе остаться без денег и недвижимости (что, скорее, редкость), есть еще ряд моментов, способных омрачить ожидания счастливого инвестора. К примеру, за время строительства может рухнуть сам рынок недвижимости, как это случилось в Испании и Греции после мирового финансового кризиса 2008 года. В этом случае окажется, что покупатель совершил сделку по завышенной цене, а аналогичные объекты недвижимости сильно «просели» в стоимости. Теперь массовая застройка типовыми жилыми комплексами в Испании фактически прекратилась (их существует сильный переизбыток), и на рынке наметился тренд строительства вилл под конкретного заказчика.
5. Ситуация избыточности предложения на рынке. В противовес странам, в которых сильно ограничено предложение нового жилья, а новые объекты раскупаются буквально за считаные дни, инвестиционная привлекательность строящейся недвижимости на излюбленных россиянами курортах Болгарии, Испании и Кипра ушла в прошлое. Приобрести уже готовый объект и полностью отремонтировать его «под себя» оказывается удобнее, чем ждать окончания строительства. Финансовые плюсы от покупки off-plan – вопрос спорный, поскольку стоимость «первички» и «вторички» в практически сравнялась. Что касается Кипра, то интерес россиян к некогда популярным объектам на стадии строительства сегодня снижается, поскольку акцент активно смещается в сторону покупки по инвестиционной программе. Для того чтобы получить гражданство, инвесторы приобретают уже готовые объекты, либо жилье на финальной стадии строительства – из первых рук, от застройщиков. К ним относится уникальное премиальное жилье – отлично расположенное, с высочайшим уровнем строительства и отделки и развитой инфраструктурой, характерной для лучших современных жилых комплексов.
ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ
1. Надежность
При выборе недвижимости на стадии котлована надежность застройщика имеет решающее значение, хотя, конечно, никто не может гарантировать, что в процессе строительства у девелопера не возникнут форс-мажорные обстоятельства (прекращение банковского финансирования, отзыв строительной лицензии и т.д.). Безусловно, при самостоятельной проверке надежности застройщика придется опираться на данные из открытых источников, которые не всегда могут отражать объективную реальность. Информация с различных форумов может быть ближе к действительности, но потенциальному инвестору придется самостоятельно «фильтровать» негативные отзывы недовольных покупателей, склонных сгущать краски, и к тому же ни один даже самый надежный застройщик не может быть застрахован от происков конкурентов.
Здесь, как это ни странно, на помощь может прийти ипотека. Дело в том, что любой банк, прежде чем предоставить кредит, обязан проверить надежность застройщика, и тут у финансовой структуры гораздо больше рычагов воздействия, чем у обычного частного лица.
К сожалению, благонадежность застройщика на бумаге не гарантирует, что процесс строительства будет доведен им до конца. Девелопер, например, может выйти из бизнеса до окончания строительства и покупатель не сможет вернуть уже оплаченные средства. Много подобных случаев наблюдалось в Испании в период экономической рецессии. Сегодня строящиеся объекты в Испании подкрепляются банковской гарантией (bancarios), которая защищает покупателя от возможного банкротства строительной компании.
Поскольку за рубежом практикуется поэтапная схема оплаты строящегося жилья, затягивание сроков может быть даже на руку покупателю, поскольку зачастую основная часть платежа вносится после сдачи дома в эксплуатацию, а значит, покупатель не «замораживает» все свои активы в долгострое. С другой стороны, большинство европейских банков, финансирующих строительство, требуют окончания работ в течение шести месяцев. Если за отведенный период новостройка не сдана, ставка ипотечного кредита может быть пересмотрена.
В период максимального спроса, около 10 лет назад, новостройки в Болгарии возводились за 9-10 месяцев и, возможно, именно скорость строительства не лучшим образом отразилась на качестве болгарских новостроек. Кроме того, стоит учитывать местную специфику. Так, например, в той же Болгарии запрещены строительные работы в летний сезон – с середины мая до середины октября. Поэтому если новостройка не возведена до 15 мая, то активность на строительной площадке возобновится только после 15 октября. Сегодня в Болгарии на строительство пятиэтажного одно- или двухподъездного дома с отделкой «под ключ» (а именно так сдается подавляющее большинство зарубежных новостроек) уходит обычно до 18 месяцев. Как правило, начинают строить в марте, чтобы к лету, когда туристы приедут и смогут своими глазами увидеть, что стройка уже идет, стоял забор, был залит фундамент и возведена пара этажей. Летом на строительной площадке царит затишье, а осенью до морозов, когда стройка снова встает, достраивают каркас здания, весной до летнего сезона проводят наружные отделочные работы. Таким образом, второй туристический сезон – оптимальный шанс продаж на этапе под отделку. И уже осенью, обычно до зимних холодов строительство дома завершается, и жилье вводится в эксплуатацию.
По наблюдениям риэлторов, средние сроки строительства дома в Испании также составляют 14-18 месяцев.
Потенциального покупателя должны насторожить как очень короткие, так и растянутые сроки строительства. Первые могут свидетельствовать как о заведомой попытке обмануть покупателя, так и о низком качестве строительства, последние могут быть показателем финансовых или юридических проблем у застройщика.
Однако благополучная сдача жилья – еще не окончательная «гарантия успеха». Ввод дома в эксплуатацию – это дата, когда девелопер завершил все строительные работы, а уполномоченные ведомства приняли объект и признали его пригодным для проживания. Но в доме могут быть скрытые дефекты, которые обнаружились только в процессе проживания. Для подобных ситуаций и повышения ответственности застройщика были предусмотрены гарантийные сроки, которые не только варьируются в разных странах, но и распространяются на различные виды работы. К примеру, в Болгарии гарантии на внутренние коммуникации составляют пять лет, а на всю строительную конструкцию – 10 лет. 80% новых домов в Великобритании также имеют десятилетнюю гарантию.
3. Решение проблем
В случае если срок сдачи готового дома был пропущен по вине застройщика, у покупателя есть три варианта развития событий: согласиться на новый срок, который письменно фиксируется в дополнительном соглашении, требовать компенсацию или разорвать соглашение о покупке.
Чтобы свести к минимуму риски вложить все средства в потенциальный долгострой, необходимо знать правовые тонкости отношений с застройщиком. Так, в Болгарии, Испании, ОАЭ и на Кипре существует схема оплаты через депонированный счет (escrow), который принадлежит третьему лицу, как правило, банку. В Германии и Австрии платежи проходят через трастовых управляющих. На этот счет покупатель зачисляет средства, которые, в свою очередь, переводятся строительной компании только по завершении определенного этапа строительства. При невыполнении застройщиком указанных работ, покупатель застрахован от шанса остаться и без денег, и без жилья. Четко отлаженные схемы оплаты и выдачи квот на строительство существуют в Германии, Франции, Великобритании, Австрии, Швейцарии и США, которые и считаются самыми надежными странами для сделок с недвижимостью, в том числе на стадии строительства.
Если проблемы с жильем возникли уже в процесс эксплуатации, не стоит пытаться решить их самостоятельно: все новостройки имеют гарантийный срок, в рамках которого устранять неполадки должен застройщик своими силами и за свой счет.
4. Оценка результата
Принимать недвижимость, купленную на стадии котлована, стоит после проведения независимой экспертизы. Оценщик или инспектор должен проверить жилье на наличие скрытых дефектов, а покупателю необходимо удостовериться в том, что все обязательства застройщика, указанные в договоре, были выполнены в полном объеме.
Вторую инспекцию стоит провести примерно за месяц до окончания гарантийного срока. Жилье должно пройти несколько раз через все четыре времени года – этого достаточно для вскрытия серьезных дефектов, включая возникновение трещин или протечек, которые появляются в процессе усадки дома.
При приемке жилья стоит учитывать специфику определения метража. В разных странах в общую площадь квартиры входят балконы, террасы и даже внешние стены, а, например, в Болгарии помимо перечисленного в жилую площадь будет включена часть лестничной площадки и даже доля на лифт.
Пять советов экспертов всем, кто планирует приобрести зарубежную недвижимость на стадии котлована
1. Проверьте деловую репутацию застройщика: сколько лет он в отрасли и сколько объектов построил, наличие судебных исков и предъявленных застройщику претензий. При наличии финансовой информации в открытых источниках стоит уточнить пропорциональное соответствие собственных и заемных денежных средств, то есть степень «закредитованности» застройщика.
2. Лично осмотрите сданные застройщиком объекты, поговорите с жильцами этих домов, узнайте, насколько они удовлетворены качеством строительства. Сверьте построенные дома с рекламными проспектами девелопера,
3. Исследуйте район застройки и, по возможности, градостроительный план. Если в районе ведется строительство, это может существенно повлиять на видовые характеристики выбранного вами объекта.
4. Внимательно изучите договор купли-продажи с юристом той страны, где приобретаете недвижимость. В контракте обязательно должны быть указаны точный адрес и метраж жилья, дата завершения строительства, штрафы за сдачу объекта после указанного срока, можете ли вы посещать объект во время строительства, можно ли вносить изменения в планировку и как устраняются дефекты, выявленные после окончания строительства. Также в договоре должны быть указаны форс-мажорные обстоятельства: что случится, если девелопер столкнется с финансовыми проблемами, и что в этом случае произойдет с вашим депозитом.
5. При подписании акта сдачи-приемки объекта недвижимости заручитесь поддержкой профессионала, который сможет обнаружить скрытые дефекты. По некоторым оценкам, новостройка в среднем имеет около 80 мелких дефектов.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property) и Юлию Титову (RENTSALE).
Обзоры
